デ・アルクの本音

あなたと不動産業者の媒介契約入門

媒介契約、三つの形式の違いについて

【一般媒介契約】
　依頼者が他の不動産業者に、重ねて媒介や代理を依頼することが許される媒介契約形式です。
　依頼者は他の不動産業者への依頼が制限されないので、 取引の機会がそれだけ広くなるわけですが、 業者の側からすれば必ず成功報酬を得られる保証がないため、 積極的に媒介行為を行わない可能性もあります。
　それよりも、最近のインターネット接続可能なパソコンの業者間での普及やレインズシステムの認知などで、 一社への依頼でも取引の機会は多種多様に広がっているので、業者の積極的な関与こそ大事かもしれません。
　一般媒介契約には、他に依頼した業者名を明らかにする他業者明示型とこれを明らかにしない非明示型とが ありまが、通常は明示型の一般媒介契約を締結することになります。（このほうが後々トラブルなど少ない）
　一般媒介契約を締結するときは、国土交通大臣の定める標準一般媒介契約書が準備されています。

【専任媒介契約】
　依頼者が他の不動産業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁止する媒介契約の形式です。
　専任媒介契約が締結されると、依頼者は他の業者への依頼が禁止されるため、不動産業者は他の業者に物件を 先に売られてしまうといった心配がなくなるかわりに、物件の早期の成約についての責任を重く感じるため、 依頼物件に合った緻密な販売計画を立てたりして、積極的に売る努力をするため、結果的に成約までの期間が短縮 できるなどのメリットが生まれます。
　宅建業法では、依頼者の利益が損なわれることのないように、

専任媒介契約の期間は3か月を超えることができないこと
依頼者の申し出によりこれを更新するときも更新のときから3か月を超えないこと
不動産業者は2週間に１回以上依頼者に業務の処理状況を報告すること
媒介契約締結の日から7日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録すること

などを義務づけています。
　専任媒介契約を締結するときは、国土交通大臣の定める標準専任媒介契約書が準備されています。

【専属専任媒介契約】
　専任媒介契約に自己発見取引の禁止の特約（依頼者は、媒介を依頼した不動産業者が探索した相手方以外の者と、 売買または交換の契約を締結することができない旨の特約）を付した媒介契約です。
　専属専任媒介契約を締結した業者は、

媒介契約の有効期間を3か月以内とすること
依頼者の申し出がないと期間の更新ができないこと
１週間に１回以上業務の処理状況について報告すること
媒介契約の締結日から5日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録すること

などが義務づけられています。

媒介契約をうま〜く使って、不動産業者を働かせるテクニックとは？

価格も適切、立地もよしの売れ筋物件は、一般媒介で業者に競争させろ
　不動産業者が物件を預かって一番うれしいのは、
売れ筋物件を専属専任媒介または専任媒介で受ける
次は、売れ筋物件を一般媒介で受ける
次は、売れない物件を専属専任媒介または専任媒介で受ける
次は、売れない物件を一般媒介で受ける（はっきり言ってうれしくない）
となります。
　したがって、、本当にその物件が売れ筋なら（売主さんだけがそう思っているだけじゃだめですが）、 あっちこっちの業者（但し信用できる）と一般媒介契約を結んでください。
　自然と不動産業者間で競争になりますから、売主さんは業者への成約等の連絡を忘れないようにして（トラブルになります） 、悠然としていてください。必ず決まります。

売りにくい物件は、専任媒介で業者に責任とらせます
　売れ筋物件以外はすべて売りにくい物件です。当たり前ですが。しかし、今の世の中どの不動産物件もみな売りにくくなって しまいました。
　そんな中でも不動産業者は、売買が成約しなければ手数料収入がなく何にもなりませんから、お任せいただいた（つまり専任） 物件を、必死になって売買成約させていくことになります。正直言って今の不動産業者はひところ（いつ？）と較べて必死さが 違います。

もう一歩進んで、売主側業者として意識させる
　いまどき両直を狙ってもたもたする業者など論外です。たまたまそうなることはあるでしょうが。売主さんのことを考えれば とにかく早く売れることが一番です。そのためには、売主さんに甘いことばかりを言って目くらましにするのではなく、 敢えて辛口の直言をしてでも、物件を早く売ることに注力する、それが本当の売主側業者です。そういう力強い味方であれば 、売主さんは安心して物件を任せられるということです。

　媒介契約は、仲介手数料に関わるトラブルを防ぐために、どちらかというと不動産業者の事情で結ばれるものです。 それで業者は専任媒介にこだわるわけです。そういう業者の意識を上手に利用（？）して、業者に大いに汗をかかせてください。 それが業者にとっても有難いことなんです。