「戻　　　る」　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産情報局デ・アルク
これが正しい不動産売却のすすめ方だ・・・・・

不動産売却のフローと、各過程のポイントを説明いたします。

[不動産売却フロー]
①価格査定　→　②媒介契約　→　③販売活動　→　④売買契約　→　⑤引渡し

①価格査定とは

　不動産業者は売却の媒介依頼を受けると、まずその物件がいくらで売れるものなのかを把握し、 また依頼者（売主さん）に専門家の立場から助言をするために物件の価格査定を行います。
　その価格査定は、充分な調査と合理的な算出手法により、根拠を明確にして依頼者に説明され なければなりません。
　結果的に、ここで算出された査定価格が、成約見込み価格として今後の販売活動に大きく影響します。 端的に申しますと、この最初の査定価格で、売れるものも売れないものも、全てが決まってしまうのです。
価格査定についての詳細は→

〈ポイント〉
価格査定は必ず「価格査定書」として文書で提出してもらいましょう。そして必ず算出の根拠について明確な 説明を受けてください。

②媒介契約とは

　媒介契約とは、依頼者（ここでは売主さん）が不動産業者に、不動産物件の売買の媒介（仲介）をさせるため に取り交わす委任契約です。ここでいう媒介（仲介）とは不動産業者が売買のとりもちをするということであり、 売主さんの依頼で購入希望者（買主さん）を探すことです。
　媒介契約には、依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼することができる一般媒介契約(明示型と非明示型がある)、 依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼することができない専任媒介契約、 依頼者が依頼をした宅建業者が探索した 相手方以外の者と売買または交換の契約を締結することができない専属専任媒介契約 と三つの契約が宅建業法 で定められています。
媒介契約についての詳細は→

〈ポイント〉
媒介契約の制度は、実は不動産業者側のいろいろな問題をクリアするために創られたものともいえます。 相手が信頼に足る業者であれば契約の形態がどうであっても、売主さんにはあまり関係ないかもしれません。

③販売活動とは

　売り出し価格が決まり、媒介契約が締結されますと、不動産業者は購入希望者（買主さん）の探索を開始します。
　まずは自社の見込み客の中から該当の方を探します。それで足りなければＤＭを送付したり、広告を出したりて 見込み客を募ります。
　しかし、一番重要な仕事は依頼物件を指定流通機構に登録したり、アットホーム等で情報シートを配布したりして 同業者に物件情報を速やかに開示し、同業者から購入希望者の情報を提供してもらうことです。これは宅建業法でも 義務付けられています。
販売活動、特に流通システムについて→

〈ポイント〉
儲かる分譲マンションや大規模分譲地の場合は、潤沢な広告予算を使って派手な宣伝で人を惹きつけて物件を 売っていくことが出来ますが、手数料収入しか見込めない仲介の販売には広告等に大きな予算は付けられません。 これは大手業者だろうが零細業者だろうが同じです。そうで在るがゆえに、精度の高い査定で算出された売買価格で、 きちんと同業者に物件開示が出来れば、大手も零細も関係なく客付けが出来るのが現在の不動産仲介物件流通 システムです。

④売買契約とは

　契約行為そのものは文書で取り交わすことなく、双方の合意があれば成立することになりますが、不動産の売買契約 の場合（交換・賃貸借も同じですが）不動産業者が売主・代理・仲介で関与する場合は、宅建業法により書類にして交付 することが義務付けられています。
　そうでなくても不動産の場合は金額も大きなものとなり、大事な財産に関わることですから、契約内容をきっちりと書類 にして残しておく必要があるでしょう。
　そしてその契約書の各項目についても、しっかり了解した上で契約をして下さい。確かに法律用語交じりで、独特の 言い回しの契約書は少し分かり難いところもありますが、契約の当事者である以上は、内容を理解せずに契約書に 署名・捺印するなど絶対にしてはいけません。それこそ、不動産業者から、ご自身が納得いくまで説明を受けてください。 それを嫌がる不動産業者など碌な者じゃありません。
不動産売買契約書見本（全宅連バージョン）PDFファイル版→

〈ポイント〉
「法律用語交じりで、独特の言い回しの契約書」など恐れることはありません。分かりやすく説明が出来ない 不動産業者のほうがよっぽど恐ろしいです。しかし、そんな不動産業者を非難ばかりしていてもしょうがないですよ。
　これからは、皆さん（売主さん）がもっと勉強してスキルアップしてください。それがご自分の為ですよ。

⑤引渡しとは

　不動産の売買契約は引渡し・残金授受によって完了します。引渡しとは、一般的に次のような一連の事項を行うことで不動産の所有権を売主から買主へ移すことをいいます。一連の事項はできるだけ同時に実行することが望ましいといえます。

残金清算>>>
手付金は売買代金の一部として充当、引渡し時の支払いは手付金と内金の金額を差し引いた残金の支払となり、売主は金額の受領書を発行

所有権移転登記の申請>>>
所有権移転登記の申請に際しては、登記を代行する正当な代理人として司法書士に必要な書類を渡し、登記済の権利証は登記完了後買主の手に渡る

鍵の引渡し>>>
売主から買主へ鍵を渡す

確認書類への署名と押印>>>
不動産引渡し行為の事実とその期日を確認するために書類を用意し、確認事項としてその書類に署名押印することが望ましい

分担金等の清算>>>
固定資産税、都市計画税、管理費、等について引渡し前日までを売主が、引渡し日からを買主が負担するように日割りで計算し、清算金を授受

関係書類の受渡し>>>
管理規約、付帯設備の保証書・取扱説明書、その他の書類を売主から買主へ

諸費用の清算>>>
測量費用、登記費用、仲介手数料、等の諸費用を、それぞれ支払う　

〈ポイント〉
終わりよければ全てよし、と申します。引渡しは非常に重要な事です。売主さんにとって引渡しが完了しなければ、 肝心のお金が手に入りません。売買契約の項目にある売主の義務を完遂するためにも、物件を受け取る買主の身になって、 引渡しに万全を期しましょう。