デ・アルクの本音

マンション売ったら損、貸したら得の疑問について考えて見ましょう。

なぜ今マンションが「売りどき」なのかを検証する

①低金利の今は、マンションは売り時です。つまり低金利だからこそ買う人、買える人が多いからです。 したがって低金利の状態から高めの金利に戻ったとき、買い意欲が減退してマンション購入の需要は必ず落ちます。 いま金利上昇の気配は高まっています。(既にローン金利はどんどん上がっています)
②新築マンションの販売価格はまだまだ下がります。これだけ新築が増えれば当然価格競争になります。 中古マンションと違って、土地や建築費のコスト見直しが可能な新築マンションは、 販売価格の調整で需要の落ち込みに対応できるからです。新築マンションの価格が下がれば中古マンションも下がります。
③今、賃貸マンションの家賃が、どんどん下落しているのをご存知ですか？ 賃貸市場ではすでに需要の落ち込みが始まっていて、家主さんは家賃値下げで対応しなければならなくなっているからです。 早く売らなければマンションの主な購入層(賃貸入居者)の足が止まってしまいます。

賃貸マンション貸主の「リスク」について検証する

①賃貸専門の不動産業者に管理させても全てを任せきれません。不安は決して解消されません。
②入居者とのトラブルは避けたいものですが、相手が悪ければどうにもなりません。
③退居時のリフォーム費用の一部を、入居者に負担させることが、段々難しい状況になってきました。
④建物が古くなればそれなりに家賃を下げなければ入居者は見つかりません。
⑤退去時から再入居までの空室期間を考えておかなければ収支計算が成り立ちません。

賃貸マンションの収支について実例で検証する

　Ａマンションにお住まいのＢ様から査定の依頼をいただき、１６００万円の査定価格をご提示いたしました。
　しかし、Ｂ様は住宅ローンの残額が約１８００万円あり、売却によってローン完済が出来ない為、賃貸することになりました。家賃額は１１万円です。
　さてこの場合の賃貸収入ですが、家賃１１万円から管理費・修繕積立金合計約２．５万円を引いて月額８．５万円、年額１０２万円となります。 固定資産税が約１０万円ですから手取り収入は９２万円です。
　では、残りの住宅ローンと家賃収入との収支を検証してみます。
　１８００万円のローンを年利率２．６％(仮定)で２５年返済すると月々８万１６６１円、支払い総額は約２４４９万８３００円。
　２５年の家賃総額は２３００万円(前述の場合で)。
　差引約１５０万円のマイナスですが、マイナスがこれ位で済むのかというと、とんでもない。 賃貸した場合、当然入退去時にリフォーム費用の負担があります。入退去の回数がどうなるか分からないので、その費用総額は把握できませんが、 １回の入退去に係る費用がかなりの額になることは想像できます。退去再入居の空室期間等も大きなマイナス要素です。すぐに次の入居者が決まらなければずっと無収入のままです。 家賃の下落も当然起こるでしょう。場合によっては、２５年後ローン完済時のマンションの残存価値(その時に売れる価格)よりも、マイナスになるかもしれません。
　つまり収支から考えた場合でも賃貸した場合のリスクはたいへん大きいと言えますし、現実に今後２５年間の月々の暮らしが、思いがけない出費で大きく脅かされる可能性を 否定できません。
　皆さんもぜひご自身のケースに当てはめて、賃貸するリスクをもう一度考えてください。

２０年３０年経たなければ結果の分からないことを予測するのはとても難しい。でも、決断の先延ばしで「得」をすることは決してありません。